... au Luxembourg détenu par un non-resident et les propositions de modification de l'impôt sur le revenu des immeubles en général.

Les nouvelles mesures fiscales relatives aux FIS (fonds d’investissement spécialisés) immobiliers qui figurent à l’article 4 du projet de loi concernant le budget des recettes et des dépenses de l’Etat pour l’exercice 2021, intitulé « Introduction d’un prélèvement sur les revenus provenant d’un bien immobilier sis au Grand-Duché de Luxembourg » m’ont inspiré à analyser de plus près l’imposition au Luxembourg des revenus provenant des immeubles y situés et détenus par des non résidents. L’imposition des non résidents est caractérisée par l’obligation fiscale restreinte détaillée à l’article 156 de la loi concernant l’impôt sur le revenu. Il est vrai que les dispositions de cet article visent aussi bien les revenus provenant de la location que les plus-values immobilières de biens immobiliers situés au Grand-Duché. Ce sont les cas où l’immeuble appartient directement à un non résident personne physique ou société.

Or, le plus souvent, le non résident détient des actions, des droits ou des participations directement ou indirectement dans des entités luxembourgeoises ou étrangères, qui elles possèdent des biens immobiliers.

En ce qui concerne les organismes luxembourgeois, même si la question de l’utilisation abusive des FIS immobiliers sera réglée par la loi budgétaire, également par rapport aux non résidents, d’autres problèmes subsisteront. En effet, les plus-values réalisées par des non résidents sur des participations dans des sociétés luxembourgeoises possédant des immeubles au Grand-Duché sont uniquement imposées dans des cas très spécifiques. Pour le reste, il y absence d’imposition au Luxembourg, et, généralement, également à l’étranger.

Venons ensuite aux entités étrangères appartenant à des non résidents qui détiennent des biens immobiliers au Luxembourg.

En cas d’aliénation d’actions, de droits ou de participations dans ces entités, les gains en capital y relatifs provenant d’immeubles situés au Luxembourg, échappent à toute imposition au Luxembourg. Or, l’article 9 de la Convention multilatérale pour la mise en oeuvre des mesures relatives aux conventions fiscales pour prévenir l’évasion de la base d’imposition et le transfert de bénéfices, approuvée par la loi luxembourgeoise du 7 mars 2019, portant sur les gains en capital tirés de l’aliénation d’actions, de droits ou de participations dans des entités tirant leur valeur principalement de biens immobiliers, attribue le droit d’imposition au Luxembourg. Une modification de la loi fiscale interne luxembourgeois permettrait au Grand-Duché d’appliquer ces stipulations ancrées dans le droit international préconisées par les enceintes internationales, dont notamment l’OCDE, afin d’éviter une exemption d’impôt dans deux ou même plusieurs Etats concernés. Il importe d’insister pas plus et pas moins à ce que le Luxembourg puisse imposer des revenus provenant d’immeubles situés au Luxembourg.

D’ores et déjà, il faudrait donc étendre la matière d’imposition inscrite dans la loi budgétaire (article 4 (2) 5.) relative au transfert de propriétés qui est réalisé lors d’opérations telles que la vente, l’échange, l’apport, la fusion, la scission, la liquidation ou la dissolution dans le chef des FIS immobiliers à toutes les sociétés et entités luxembourgeoises et étrangères.

Par ailleurs, à part une telle imposition sur la réalisation effective de plus-values provenant d’immeubles situés au Luxembourg, il faudrait également épuiser tous les autres moyens à notre disposition dans une époque de pénurie de logements abordables, et, par exemple engager une discussion sur l’imposition annuelle des plus-values latentes sur des immeubles gardés pour des raisons de spéculation. Une telle imposition dans le cadre de l’impôt sur le revenu serait à mon avis plus cohérente et plus facile à exécuter que d’attendre une réforme de l’impôt foncier, travail de bénédictin, qui n’a pas pu aboutir depuis non pas des années, mais des décennies. Reste à définir les immeubles gardés par pure spéculation? Il pourrait s’agir de terrains inclus dans le plan d’aménagement général et détenus depuis un certain nombre d’années et non bâtis pour des raisons dépendantes de la volonté du propriétaire, ainsi que des habitations non occupées (et souvent délabrées) depuis un certain nombre d’années, également pour des raisons dépendantes de la volonté du propriétaire. Les critères déterminants pour déclencher une telle imposition des plus-values latentes seraient les cas où le propriétaire ne prendrait aucune initiative ni pour construire, ni pour rénover, ni pour vendre l‘immeuble en question.

En effet, parallèlement avec la discussion sur la mise en oeuvre de mesures fiscales et non fiscales très complexes afin de contrecarrer les problèmes en matière de logement, des modifications ponctuelles dans le domaine de l’impôt sur le revenu décrites ci-dessus pourraient remplir  des objectifs de justice fiscale élémentaire qui s’imposent dans l’immobilier.

Guy Heintz, Grevenmacher
Ehrendirektor der Steuerverwaltung