Dem Alejandro säin Albdram fänkt 2019 un. Hien hat deemools en Appartement an der Résidence "L'Adresse" zu Esch kaaft. D'Fäerdegstellung war a sech fir den Hierscht 2021 ugekënnegt. An hien huet sech deemools keng Suerge gemaach, well zu deem Zäitpunkt den Immobiliemarché méi geboomt huet. D'Appartementer hu sech wéi "waarm Bréidercher" verkaf.

D'Méint ginn eriwwer, ma hie stellt sech zu deem Moment nach keng Froen. De Chantier an der Uelzechtstrooss schéngt virunzekommen an de Promoteur (GC Promotions) gëtt keng Warnzeechen. Mä lues a lues fänken d'Verspéidungen u sech ze heefen an d'Besëtzer ginn nervös. D'Firma huet ëmmer nees eng Erklärung parat: "Pandemie, Krich an der Ukrain, schlecht Wieder: dat huet alles no plausibelen Ausriede geklongen", sou den Alejandro.

Eréischt vill méi spéit fänkt hien un, d'Erklärunge vum Promoteur a Fro ze stellen. An dat aus guddem Grond: Zu där Zäit schafft den Alejandro am Ausland. "Ech hunn Enn 2023 gemierkt, datt eppes net stëmmt. D'Fassad war nach ëmmer net fäerdeg, mee d'Stee war ofgebaut. Duerno hunn ech erausfonnt, datt de Chantier vun der Aarbechtsinspektioun (ITM) zougemaach gi war", erzielt hien.

Hien ass aus alle Wolleke gefall an hie war net den Eenzegen: Am Ganze sollten 21 Appartementer an der Résidence entstoen, mat genee sou ville Besëtzer. Zu deem Zäitpunkt hat de Chantier schonn iwwer zwee Joer Verspéidung. An den Alejandro soll nach weider Iwwerraschunge kréien. Hie probéiert, GC Promotions ze kontaktéieren, fir Erklärungen ze kréien, mä d'Firma reagéiert guer net. All seng Versich, E-Mail, Telefon, Recommandé, verlafen an d'Näischt.

"Wou sinn eis Suen?"

Duerno kommen d'Froen op. De Chantier schéngt op verschiddene Plaze virunzekommen, wärend aner Beräicher nach wäit ewech dovu sinn, fäerdeg ze ginn. "E puer Appartementer ware bal fäerdeg, mee mäint war nach wäit dovunner ewech", seet hien. D'Co-Proprietäre froe sech zu Recht, wat mat de Sue geschitt ass, déi si zënter Ufank vun den Aarbechten un de Promoteur iwwerwisen hunn.

Den Alejandro geet esouguer esou wäit, säin Akt genee duerchzeliesen. Dobäi stéisst hien op ganz vag Formuléierungen, ënnert anerem dozou, wéini déi eenzel Bezuel-Etappe solle geleescht ginn. "Do steet dran, datt d'Bezuelungen no an no ze maache sinn, jee nodeem wéi d'Aarbechten avancéieren", erkläert hien. Hien huet eis Zougang zu sengem Akt ginn an no eisen eegene Kontrolle kënne mir confirméieren, wat hie seet. Dem VEFA-Gesetz no mussen d'Rechnungen awer eréischt no Ofschloss vun den Aarbechte bezuelt ginn.

An engem onofhängege Rapport vun engem Expert, deen zu engem méi spéiden Zäitpunkt virlouch, gëtt dës Onkloerheet ënnerstrach. Mir haten och d'Méiglechkeet, dëse Rapport ze liesen. "Mir ënnersträichen, datt et keen Zesummenhang tëscht dem Bezuel-Plang an der technescher Beschreiwung gëtt (...) Et ass evident, datt d'Formuléierung 'lors des travaux' esou gewielt gouf, fir datt d'Rechnungen éischter bezuelt ginn."

De selwechte Rapport hält fest, datt de Fortschrëtt vun den Aarbechten ënnert deem läit, wat GC Promotions scho vu Suen am Kader vum Projet erakritt huet. "Wou sinn eis Suen?", freet sech den Alejandro, deen "eng zimmlech grouss Fraude" verdächtegt. An dat nach ouni déi vill Schied a Bau-Feeler ze berécksiichtegen, déi um Chantier festgestallt goufen. Tëscht enger thermescher Isolatioun, déi dem Wieder ausgesat war, gerassene Fënsteren an ofgefierfte Placken, stinn nach bedeitend Reparaturaarbechten un.

Eng Faillite, an duerno?

Den Alejandro Marx an déi aner Co-Proprietäre kruten eréischt viru kuerzem d'Annulatioun vun der juristescher Reorganisatioun vu GC Promotions zougesprach. Konkret heescht dat d'Faillite vun der Firma a virun allem, datt d'Co-Proprietären endlech hir Garantie fir d'Fäerdegstellung kënnen ausléisen. D'Hoffnung ass, d'Aarbechten esou séier wéi méiglech ze relancéieren. Mä domat ass hire Misär nach laang net eriwwer. Well duerch d'Faillite vu GC Promotions ginn d'Co-Proprietäre selwer zu den neie Bauhäre vum Projet.
Als éischt mussen d'Co-Proprietäre sécherstellen, datt de Chantier iwwerwaacht a geséchert ass an net weider duerch d'Wieder beschiedegt gëtt. "Eng zousätzlech Belaaschtung" fir d'Co-Proprietären, déi souwisou schonn däitlech geschiedegt goufen, seet de Maître Scuvée, den Affekot vum Här Marx. An et ass virun allem eng Aufgab, déi ee besser engem Expert iwwerléisst. An hirem Fall ass d'Firma Managea ausgewielt ginn, fir déi Verantwortung ze iwwerhuelen, op Käschte vun de Co-Proprietären. Käschten, déi ëmmer weider klammen.

Well nieft de schwieregen Erausfuerderunge vun engem onfäerdege Gebai, wäerten d'Co-Proprietäre ganz warscheinlech wichteg zousätzlech Käschten mussen droen. Wat vill Keefer zu Lëtzebuerg net wëssen: Ze héich fakturéiert Aarbechte sinn net vun der "Fäerdegstellungs‑Garantie" (Garantie d'achèvement) gedeckt. "GC Promotions no, ass de Projet zu 91,5 % fäerdeg. Wann ech et fir mäi Mandant nokucke ginn (laut dem Rapport), läit den Taux awer just bei 54 %", erkläert de Maître Scuvée. Dat weist, wéi grouss den Ënnerscheed tëscht deem ass, wat fakturéiert gouf, an deem, wat tatsächlech gebaut ginn ass.

Beim Här Marx gëtt de Schued op iwwer 45.000 Euro geschat. De Maître Scuvée, Affekot bei der Cour, confirméiert eis, datt eng Fuerderungsdeklaratioun bei der Justiz agereecht gouf. "Dës Zuele wäerten héchstwarscheinlech nach ugepasst ginn, well den Expertise‑Rapport vu GC Promotions kontestéiert gëtt", präziséiert hien. Zu där Fuerderung kommen nach d'Justizkäschten dobäi, déi am Fall vum Alejandro e bëssen iwwer 20.000 Euro ausmaachen.

Op d'Fro, ob d'Co-Proprietären eng Chance hunn, hir Suen zeréckzekréien, zéckt de Maître Scuvée net laang. "Leider wäerte si dat Geld warscheinlech ni gesinn, well et sech ëm eng Gesellschaft mat limitéierter Haftung (Sàrl) handelt. D'Haftung ass also op de Montant vum soziale Kapital limitéiert", erkläert hien.

An am Fall wou sech erausstelle sollt, datt d'Verwaltung vun der Faillite vun der Affär genuch Verméigenswäerter fënnt, fir d'Creancieren zréckzebezuelen, hätten de Staat an d'Salariéë vun der Gesellschaft Prioritéit. "Fir d'Keefer géife just d'Rechter iwwreg bleiwen", sou de Me Scuvée weider.

E klengen Hoffnungsschimmer bleift awer fir den Alejandro, deen eng Plainte agereecht huet. "D'Zil ass, d'penal Haftung vun de physesche Persounen ze klären, déi hannert GC Promotions stinn, well d’Gesellschaft Faillite gaangen ass an hir eventuell finanziell Obligatioune net méi ka respektéieren." D'Instruktioun leeft. De Riichter muss elo klären, wie fir déi "Surfacturatioun" an déi eventuell illegal Faillite responsabel ass, wa se dann illegal ass.
Mä déi Prozeduren daueren, heiansdo esouguer e puer Joer. Fir de Moment geet et drëms, d'Konstruktioun vun enger Residenz virunzedreiwen, déi méintlaang am Stéch gelooss gouf. No eisen Informatiounen hunn d'Aarbechten zu Esch viru Kuerzem nees ugefaangen, mat engem kloren Zil: de Projet bis Enn 2027 ofzeschléissen, also sechs Joer méi spéit wéi den Datum, dee GC Promotions ursprénglech annoncéiert hat.

Fir den Alejandro Marx fänkt en neie Kampf un, well hien d'Initiativ geholl huet, eng Petitioun an der Chamber anzereechen, mat enger ganz bestëmmter Missioun: d'Keefer am VEFA ze schützen. Hie proposéiert ënner anerem, eng gesetzlech Obligatioun anzeféieren, déi Promoteuren dozou verflicht, op en Expert zeréckzegräifen. Dee soll net nëmmen all Etapp vun der Konstruktioun an de Fortschrëtt vun den Aarbechten iwwerpréiwen, mä och d'Bezuelung vun de fällege Tranchen autoriséieren.

"Eng Reform ass néideg"

Et hätt een d'Tendenz, den Ufank vum Problem direkt no der Hausse vun den Zënssätz ze placéieren, also 2023. Awer de Maître Scuvée, Affekot bei der Cour, seet, datt hie schonn 2021 änlech Fäll gesinn huet. Deemools hat hien nach Entreprisen an Nout vertrueden, mä no an no ass hien op d'Säit vun de Keefer gewiesselt. De Jurist hëlt och kee Blat virun de Mond, wann hien iwwer d'VEFA‑Gesetz schwätzt.

"D'Gesetz ass schlecht gemaach, dat ass evident. Et huet 30 Joer funktionéiert, well de Immobiliemarché geboomt huet. D'Gesellschaften hu Profitter gemaach, ouni Reserven unzeleeën, an da gouf de Marché op ee Schlag gebremst. An déi Entreprisen, déi keng Reserven haten, hu sech direkt an enger schwéierer Situatioun erëmfonnt. Eng Reform ass néideg."

Eng Ausso, déi zu engem Moment kënnt, wou d'Regierung un enger Reform schafft, iwwer déi een allerdéngs nach näischt weess.

Fir de Moment erlaabt d'lëtzebuergescht Gesetz de Betriber an Nout bis zu 12 Méint Sursis ze kréien, éier si d'Faillite mussen deklaréieren. Dat iwwert de Statut vun der "geriichtlecher Reorganisatioun", agefouert duerch d'Gesetz vum 7. August 2023. E Gesetz, dat "liicht ze ëmgoen" ass, esou de Maître Scuvée, deen als Beispill d'Affär tëscht sengem Mandant an GC Promotions nennt.

"D'Gesellschaft huet eng Demande fir d'Verlängerung vum Sursis am Geheimen agereecht (…) de Riichter brauch keen Dokument, dat d'Zoustëmmung vun de Co-Proprietäre bestätegt, fir de Sursis ze accordéieren. Wann et kee Widdersproch gëtt, gëtt en einfach accordéiert", erkläert hien. Dem Handelsregister no, gouf GC Promotions tëscht Februar an Dezember 2025 véier Verlängerungen zougesprach, wat d'Aktivéierung vun der Garantie fir d'Fäerdegstellung fir d'Co-Proprietären op d'mannst aacht Méint no hanne verluecht huet.

E Mechanismus, deen net perfekt ass an och reforméiert misst ginn: "Ech verstinn net, datt de Garant, egal ob et eng Versécherung oder eng Bank ass, Garantien ubitt, déi theoretesch d'Gesamtkäschte vun der Konstruktioun decke sollen (vun 0%  bis 100 %), mä um Enn nëmmen e klengen Deel dovun iwwerhëlt, deen de Keefer da selwer muss droen."

D'Gespréicher, déi mir am Kader vun dësem Reportage mat verschiddene Spezialiste vum Immobilierecht gefouert hunn, weisen drop hin, datt d'Problematik vun de Garantië fir d'Fäerdegstellung relativ nei ass. Eng vun eise Quelle seet, si wieren ni aktivéiert ginn, ier d'Zënssätz 2023 op eemol an d'Luucht gaange sinn. D'Well vun de Faillitten, déi duerno koum, huet d'Schwächten an engem Mechanismus opgedeckt, dee vill Keefer als eng Zort "Voll-Casco" ugesinn haten.

Dësen Artikel ass den éischten Deel vun enger Serie iwwer d'Faillitten an der VEFA. Den nächste Reportage gëtt an der nächster Woch bei eise Kolleege vun RTL Infos publizéiert. Wann Dir selwer an enger änlecher Situatioun sidd a wëllt vun eisem Journalist kontaktéiert ginn, da schéckt eng E‑Mail un dës Adress: rtlinfos@rtl.lu.