De la lutte contre l’autre grande crise d’envergure nationale au Luxembourg : le logement

Monsieur le Ministre, Nous avons pris connaissance de votre entretien récemment publié au Télécran et nous présumons que vous avez fait de même concernant les lettres ouvertes publiées récemment à ce sujet, notamment par les sieurs Miltgen (Wort du 17-18 octobre, p. 16), Molitor, Streff et Leners (Wort du 31 octobre / 1er novembre, p.13).

Enfin il n’est pas inutile de se rapporter à la récente contribution de Monsieur le Professeur et ancien doyen de l’Université A. PRUM dans le cadre de l’Institut Grand-Ducal, section études morales et politiques.

Comme parent de membres respectivement membre de la génération pour qui le logement est l’une des plus grandes sources d’angoisse, de soucis et de stress, nous avons l’honneur de vous adresser nos réflexions à ce sujet.

Nous n’avons pas à vous rappeler que le logement constitue un des problèmes majeurs de notre société et plus particulièrement pour différents groupes de la population actuelle et future :

-          les jeunes sans support financier important des générations précédentes ;

-          les ménages à revenu modeste ;

-          les personnes faisant face à un changement important dans leur situation sociale (naissance d’un enfant, perte d’emploi, divorce/séparation, décès du conjoint, etc.) ;

-          les étrangers venant s’installer au Luxembourg à cause d’un emploi (et dont l’économie luxembourgeoise bénéficie, puisqu’elle repose largement sur une main d’œuvre étrangère).

Il est une évidence que le problème et ses solutions ne sauraient être limités exclusivement aux personnes socialement faibles.

Pourquoi cette lettre ?

De nombreux citoyens de ce pays se sentent délaissés par les politiques qui peignent et décorent beaucoup de façades, mais construisent très peu derrière.

L’article du Télécran a relevé des chiffres de pure horreur : depuis 2010, une hausse des prix de 85,8% des appartements ; de 2010 à 2019, une hausse de 83,3% des prix des terrains.

Après que le Ministère du Logement est passé des mains chrétiennes-sociales aux mains libérales en 2013, il nous a été promis un programme ambitieux pour combattre ce fléau qui gangrène notre société.

Résultat : Néant.

Les prix des loyers et ventes immobilières ont continué à exploser, attestant, si besoin en est, que les mesures n’ont pas atteint leur but.

En 2018, le DP a passé le dossier brûlant aux Gréng, et au sein des Gréng, à l’instar d’un jeu de chaises musicales, le département du Logement est encore transmis d’une main à l’autre.

Après le dernier « passage à témoins » la population rassurée s’est dit : « Enfin un ministre qui a comme ressort exclusif le Logement pour s’en occuper jour et nuit ! »

Erreur !

Au lieu de vous laisser vous consacrer exclusivement à résoudre un des plus grands défis que connaît ce pays – depuis des années et qui reste d’actualité pour le futur –, il vous est confié également la Sécurité intérieure, sujet difficile et complexe s’il en est, réduisant nécessairement d’autant la priorité accordée au Logement.

Quelle déception pour tous les groupes précités qui avaient déjà vu une lueur d’espoir !

Le Pacte Logement 2.0 vanté comme solution miracle a dû récemment encaisser un mauvais coup brisant son élan.

En effet, dans une décision récente[1] le Tribunal Administratif a mis en cause le droit de préemption des communes inscrit dans le Pacte Logement.

Cette décision démontre, si besoin en est, la fragilité juridique dudit Pacte.

Nous n’avons pas à rappeler et à souligner le rôle crucial que l’État doit jouer dans ce dossier, ce d’autant plus qu’il s’est solennellement engagé notamment par la signature de différentes conventions internationales.

Il serait considéré comme une faute inexcusable de la part des pouvoirs publics d’abandonner en majeure partie ce problème aux mains des promoteurs, spéculateurs et immobilières qui n’y apportent aucune solution satisfaisante au problème, alors qu’ils ne font que s’enrichir au détriment des autres.

En exposant ce qui suit nous ne pensons pas qu’on puisse nous accuser de visions communistes ou utopistes.

L’État joue depuis longtemps un rôle similaire dans d’autres domaines, comme celui de l’assurance maladie très abordable au Luxembourg, mais très coûteuse dans d’autres pays comme les États-Unis où l’État l’a plus ou moins abandonnée au secteur privé et où d’aucuns qualifient nos systèmes européens de « socialistes » voire de « radicalement socialistes » ou même de « communistes ».

On nous objectera face aux idées exposées ci-dessous : « Du moment où on ne peut que louer, ce sera le communisme ! »

D’abord, personne ne serait forcé à profiter d’une telle offre qui en fait est utile et la bienvenue pour beaucoup.

D’autre part la location pourra être considérée comme une étape intermédiaire permettant d’épargner en vue de l’achat d’une maison ou de son propre appartement dès qu’on en a les moyens.

Enfin en Suisse, pour ne citer que ce pays, environ 60% des habitants louent leur logement, sans que cela n’ait mené à la Révolution.

Compte tenu du défit lancé auquel aucune solution efficace n’a été apportée depuis des années, il s’agit à notre avis de sortir des sentiers battus et d’entrevoir d’autres pistes.

Il faut penser « out of the box ».

Rien d’autre.

Quels critères essentiels doit remplir une solution puissante ?

Il faut notamment :

1)      pouvoir loger un nombre important de gens – il faut viser dans les 100'000 personnes, plutôt que dans les 10'000, sinon l’impact sera trop réduit. Pensez à tous vos concitoyens qui ont déjà dû aller habiter au-delà de nos frontières (les futurs oncles et tantes de nos pays limitrophes qui se substitueront à ceux d’Amérique) vu que les logements sont devenus trop chers dans leur patrie. L’État remplit-il encore ses obligations vis-à-vis de ses citoyens dans ce dossier ?

2)      construire rapidement en grand nombre pour mettre un frein définitif à l’explosion des loyers et prix immobiliers au Luxembourg et même en déclencher une baisse ;

3)      éviter des « ghettos » sociaux – il faut viser un mélange social pour faire en sorte que personne ne se sente stigmatisée ou exclue.

4)      engendrer des prix abordables, prévisibles et donc se trouvant sous le contrôle exclusif et direct de l’État.

5)      réduire les distances entre lieu de résidence et lieu du travail et donc se situer près des centres économiques du pays.

6)      optimiser le transport entre lieu de résidence et lieu du travail et donc se situer près des infrastructures majeures de transport : lignes de train / tram, autoroutes.

7)      prévoir des logements en proximité des lieux où l’on se rend de manière régulière ou même quotidienne : écoles, crèches, commerces, restaurants, centres sportifs et culturels, etc.

8)      permettre de loger un maximum de personnes sur un minimum de terrain – il faut donc viser la construction dans le plan vertical, à savoir, des bâtiments résidentiels d’une hauteur qu’on ne connaît pas encore au Luxembourg, vu que les terrains deviennent de plus en plus rares et chers et qu’on ne veut pas détruire la nature de Weiswampach à Rumelange.

9)      assurer une qualité de vie (p.ex. parcs communs avec aires de jeu, beau panorama depuis les appartements) ainsi qu’une qualité esthétique au niveau de l’architecture extérieure et intérieure. (Elle doit éviter le « charme » des résidences soviétiques.)

10)   être écologique aussi bien du point de vue classe énergétique que moyens de transport individuels encouragés, p.ex. à travers un parking souterrain réservé exclusivement à des voitures de car-sharing public – le car-sharing doit être un élément central d’une telle solution.

La solution pourrait se trouver dans la construction de « gratte-ciels » tels que nous les connaissons déjà pour des bureaux à Kirchberg (p.ex. les tours de la Cour de justice de l’Union européenne : 27 et 31 étages respectivement) ou à Esch-Belval (p.ex. Maison du Savoir de l’Université du Luxembourg : 18 étages) ou pour le logement dans les grandes villes internationales densément peuplées (p.ex. Hong Kong, où des gens de différentes couches sociales vivent dans de telles résidences « gratte-ciels »). Visez dans les 25-30 étages plutôt que dans les 10 pour ne pas devoir recommencer à zéro dans 10 ans.

Votre entretien au Télécran nous a encouragé en ce sens que vous soulignez le rôle central que l’Etat y a à jouer.

Cependant, à notre humble avis, l’ampleur du problème ne semble toujours pas être comprise.

Vous annoncez la construction de 3600 logements actuellement et de 4’000 logements d’ici 2024. En même temps, l’article précise que la population connaît une croissance nette de 12’000 personnes par année, ce qui ferait 60’000 personnes supplémentaires endéans 5 ans. Conclusion : think BIG !

Pour éviter d’agrandir à l’infini des villages tout en les défigurant par de multiples résidences et par une architecture moderne qui souvent se heurte au style plutôt traditionnel de campagne, il faudrait identifier des sites assez particuliers dans le paysage architectural luxembourgeois, tels que Kirchberg et Belval où de tels « gratte-ciels » ne dérangent aucunement la « skyline » ; pour le Nord un choix évident serait la fameuse Nordstad, annoncée avec grand tam-tam par la politique il y a longtemps mais qui n’a toujours pas été réalisée sous cette forme.

Une telle vision permettra d’y créer des centres démographiques futurs à envergure ambitieuse. Le 21e siècle avec sa forte croissance de la population ne sera pas celui des petits villages de campagne.

C’est une telle politique courageuse et visionnaire qui, à notre humble avis, constitue une piste de réflexion sérieuse pour vraiment permettre à la fois :

-          une lutte sans précédent contre l’explosion des prix du logement : l’État en tant que propriétaire de ces immeubles résidentiels en fixerait les loyers, ce qui aurait un impact direct sur les loyers – et les prix de vente – à travers le pays via le principe de l’offre et de la demande ;

-          une lutte contre des formes d’exploitation comme les fameuses « chambres de café » ;

-          la croissance démographique importante prédite pour le Luxembourg ;

-          la croissance de l’économie luxembourgeoise qui y va de pair ;

-          la protection architecturale et le soulagement démographique de nos villages ;

-          le développement de vraies villes du futur dignes de ce nom au Luxembourg ;

-          la lutte contre les profiteurs-parasites du système actuel qui s’enrichissent de manière immorale et scandaleuse sur le dos d’une myriade de personnes.

Pour garder la main sur les prix des loyers de ces logements, il faudrait que :

-          L’État en soit le maître de l’ouvrage ;

-          L’État en reste le seul propriétaire et que ces logements soient réservés exclusivement à la location à des personnes physiques. Il y a évidemment lieu d’y inclure les plus grands appartements et les « penthouses » ;

-          La sous-location soit interdite ;

-          Ces logements soient offerts dans différentes tailles et catégories de prix, rassemblés sous un même toit en vue de garantir un mélange social.

Pour rendre attrayant un tel projet, il faudrait que les bâtiments soient à la fois fonctionnels (p.ex. commerces, crèches, écoles, fitness etc. dans les premiers étages) et beaux d’un point de vue architectural. Il faudrait donc passer par des concours d’architecture et d’urbanisme internationaux pour obtenir des résultats de premier ordre.

Comment financer un tel projet national ambitieux ?

1)      Pour la construction il faudra un investissement initial important. Si le Luxembourg s’est vu attribuer des prêts à intérêts négatifs dans la lutte contre la crise économique liée au COVID-19, pourquoi ne pas saisir l’opportunité et recourir à de tels prêts exceptionnels pour lancer la lutte coordonnée contre la crise sans précédent du logement au Luxembourg ? (NB : taux d’intérêts négatifs, donc l’État gagnerait encore de l’argent en les contractant !)

2)      Pour le long terme, le projet s’autofinancerait entièrement ou en majeure partie par les loyers perçus.

Pourquoi un tel projet est-il nécessaire ?

-          Ces dernières années et décennies nous avons dû constater que les solutions de petite envergure, sûrement préconisées de bonne foi, ne constituent qu’une goutte dans l’océan : la situation ne va qu’en s’aggravant. L’explosion ininterrompue des prix le démontre.

-          Pour combattre des problèmes hors-norme où la moindre amélioration n’est qu’à entrevoir, il faut trouver des solutions hors-norme. Il faut penser « out of the box ». Toute autre mesure n’est que de la chirurgie esthétique.

Il faudrait enfin que les politiques reconnaissent la réalité des problèmes du logement : c’est une crise d’ordre national qui ne cesse de s’aggraver et de remplir les poches d’une très petite minorité.

Il y va de leur crédibilité déjà largement mise à mal dans ce dossier brûlant.

La lutte contre cette crise devrait être déclarée un projet national de la plus grande priorité.

Le droit au logement devrait être inscrit dans la Constitution parmi les droits fondamentaux.

La loi devrait interdire l’achat de biens immobiliers par des étrangers qui ne viennent pas s’établir personnellement au Luxembourg puisque ces personnes les utilisent seulement à des fins de spéculation financière à distance, phénomène plus que scandaleux que vous devriez expliquer à vos compatriotes souffrant des prix immobiliers.

Le Luxembourg a fait la une des journaux autour du monde lorsqu’il a rendu les transports publics gratuits.

Pourquoi ne pas faire la une mondiale une deuxième fois, en matière de logement ?

Veuillez recevoir, Monsieur le Ministre, l’expression de nos sentiments très distingués.

Jean-Marie BAULER

(Luxembourg)

 

Thierry HIRSCH

(Luxembourg)

P.S. : Avec un tel système, en donnant priorité à des locataires dont le lieu du travail est proche du lieu de résidence, vous auriez en même temps apporté une réponse importante à d’autres problèmes majeurs qui vont en s’aggravant : émissions CO2, routes surchargées et embouteillées. Vous feriez donc plaisir à vos confrères – et à des milliers d’automobilistes et d’écologistes.


[1] T.adm., 22 juillet 2020, n° 42595 du rôle ; https://ja.public.lu/40001-45000/42595.pdf.